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关于商品房买卖常见保质期争议的观点

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关于商品房买卖常见保质期争议的观点

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     【本案主旨】

《住宅质量保证书》上的保修期是开发商承担无偿维修责任的期限,不是开发商对房屋质量负责的期限;保修期过后,如房屋质量泛起题目,开发商仍应承担产品质量责任。

    

【真实案例】
2003年8月26日,原告与被告某房地产公司签订《商品房买卖合同》,购买被告开发的某楼某号房屋,合同商定交付的房屋为精装修房屋。

    合同签订后,原告付清了房款,被告交付了房屋。

    之后,原告将房屋租给了租户。

    2007年6月11日,小区物业治理职员通知原告房屋漏水。

    原告,租户和物业治理职员赶到现场后,发现卫生间寒水管道螺母丝断裂。

    为防止机箱漏水必需封闭户内入水总阀门。

    因此题目,原告的财产损失还有:维修费,对住户财产等赔偿,对房屋装修的维修等近4万元。

    
原被告因前述质量题目产生争议并诉至法院。

    经查,被告交付房屋时还交付了《住宅质量保证书》,事故发生时,保修期已超过2年。

    

【案件争议】
原告以为:开发商交付房屋中的举措措施存在质量题目,应当对漏水造成的损失承担赔偿责任。

    
被告以为:已过保修期,且被告无过错,不应承担赔偿责任。

    

【法官观点】
北京法官程屹撰文以为:
1,保修期的涵义是无偿修缮的期限,不是承担责任的期限。

    
《住宅质量保证书》和保修期是行政治理部分为房地产开发商划定的行业规范,来源于1998年9月1日建设部《商品住宅实现住宅质量保证书和住宅使用仿单轨制的划定》(建房[1998]第102号)。

    《住宅质量保证书》是《商品房买卖合同》的增补商定,同时产生开发商的保修责任。

    保修责任应当理解为是不收取用度的修缮责任。

    在保修期过后,开发商仅是不再承担无偿维修责任,而不是对房屋质量不承担任何责任。

    
2,基于合同关系的瑕疵担保责任并不排斥基于侵权关系的产品责任。

    
基于商品房买卖合同关系,开发商对房屋要承担瑕疵担保责任,其中包括质量瑕疵担保责任。

    瑕疵担保责任具有除斥期间,超过公道期限即告消灭。

    我国合同法第158条划定的是2年。

    
而产权责任是一种特殊侵权责任,是产品存在缺陷造成人身,财产损失的,出产商,销售者对受害者要承担的民事赔偿责任。

    固然,商品房不是《产品质量法》所说的产品,但建筑材料,构件和设备属于《产品质量法》的调整范围,因水电五金件导致的事故仍可以合用《产品质量法》。

    
3,本案金属螺母刚刚使用3年就泛起断裂,显然属于质量题目,当事人可以根据《民法通则》第122条和《产品质量法》的划定,要求开发商承担产品质量责任。